 |
|
| 2008-11-20 17:03:00 |
| 别墅定价：成为两难选择 向左走？向右走？ |
| |
在这个不时夹杂着细雨和风沙的秋日里，别墅市场在政策、市场面前，仿佛走到了十字路口。向左走？向右走？是一个难以回答的问题。
做也错，不做也错，矛盾的心情一直困扰着别墅开发商。
政策让人欢喜让人忧
2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知，对别墅用地供应叫停。经历了土地限制政策之后，此前已经批准的别墅用地经过两年的酝酿纷纷上马，而2005年也成了别墅集中放量年。
今年6月1日，国土资源部发布紧急通知。穴45号令·雪，给正要升温的别墅市场泼了一盆冷水。该标准规定，住宅面积140平方米、容积率1.0成为普通及非普通住宅的定界点。同时，北京房地产税收新政策开始实行。按规定，购买非普通住宅的，按3％的税率征收契税。接着，国家又宣布对房屋转让过程中的所得征收20％的个税。所有这些政策，让动辄几百平方米的非普通住宅产品别墅，成为2005年房地产新政调控中的重点。
央行两次加息令部分买家已望而却步，更何况如今严厉的宏观调控。在以抑制房价为主要目标的系列国家政策的利剑下，别墅产品因价高成了调控的主要对象。并不是所有的消息都是坏消息。中央明确规定今年将禁止供应高档别墅项目建设用地，这对已经或即将入市的别墅项目无疑是一大利好。别墅开发商心中又唤起了对未来市场的憧憬。
跨地域营销成为别墅的新出口
据调查显示，别墅项目70％由当地消化，30％需要由外来人口购买。
别墅开发商目光不仅仅局限于当地，跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。5月20日，由中国房地产指数系统、搜房网全球机构组织的“香港———上海国际地产日”活动，吸引了上海的15个别墅豪宅项目参与，引起香港及海外各界人士的广泛关注。进入7月，《中国房地产报》组织北京的房地产项目到山西进行全面推广。8月24日，由山西几家媒体联合外省有关机构共同主办的以“深圳观澜湖豪宅”为主打产品的大同展示会在大同市文化艺术中心拉开了帷幕，深圳及海南的20多个高端项目参加了推广。
别墅作为房地产高端项目，眼光只向内是远远不够的，尤其是在目前市场低迷的时候。北京、上海、深圳作为全国别墅项目最为集中的城市和经济最为发达的地区，不仅为国内富豪所瞩目，也越来越吸引海外华人和国际投资机构的目光。因此，别墅项目跨地域营销成为近期别墅豪宅销售的重点也就不足为奇了。
定价成为两难的选择
高开还是低走，对于面临定价的高档住宅开发商而言是个难题。
根据笔者的随机调查，网上的“别墅新房信息”有近三分之一的价格仍未确定。开发商有一种矛盾心理：定高价，怕市场需求不能接受；定低价，则风险更大———涨价的时候，都抢着买，一旦你的价格有些许下调的趋向，买家就宁愿再等等，盼望着你的价格能继续降下去。
对于已开盘的项目，面对市场的跌声一片，只能硬挺着。面对惨淡的市场，自己再挺不住，无异于火上浇油。别墅开发商只能齐声喊着：坚决不降价。
为难高档住宅似乎是政府调控的“蓄意所为”，而高档住宅出现定价困惑是商品房供应结构将发生变化的前兆。
市场的低迷、热钱的流出，这些因素无不影响着别墅市场。市场回归理性是一种必然，这也许更会让我们思考，如何建更好的房子，建更人性化的房子，在旺市之下，大家的日子都过得去；市场难度一增加，高下就分出来了，而且决定高下的最重要因素就是房子的品质。对自用型买家而言，物有所值的好房子最具说服力。
好房子永远是不愁卖的！只有好房子才能经受住风雨，只有好房子才会受到追捧。
别墅作为住宅的高端产品，如今已不再是处于“金字塔尖”阶层的少数人群的专宠，其实，对更多努力发展的中国人来说，别墅是一种居住的追求，生活的目标。“住好房子”是小康式朴素想法，实用多于炫耀。
随着酷暑的来临，以及宏观调控政策后效应的逐渐显现，近来多家高端住宅开发商也感受到了访客量的减少。原本以产品的环境因素为一大卖点的豪宅销售本身就有季节性，所以大家纷纷把希望寄托到九十月秋高气爽时节。
当然，对于太原市的飞云集团来说，其投资营建的“飞云大院”在上星期销售出7套的业绩（据了解，“飞云大院”目前已销售60％。），足以让他们在“金九银十”的秋风里宽心了。金九银十，但愿市场能像天气一样公平地对待其他别墅楼盘。 |
| |
| By 合富置业怡翠花园郭志伟 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
