主持人：广州、深圳以后，下一个轮到佛山，有一句话说“广佛经济圈，楼市共繁荣”，目前广州消费者到佛山买楼的也比较显著，这对于广州和佛山姊妹联合会产生更大的效益，到底这里面有一些什么影响因素，下面有请佛山房地产业协会市场委员会主任骆仪克给大家演讲，大家欢迎！

　　骆仪克：各位嘉宾，各位来宾，大家上午好。我今天发言的题目“广佛两地融合，加快佛山城市化进程”，为什么有这个题目呢？大家知道佛山跟广州，在历史上、地缘上、人脉上或者血缘上都有很密切的关系，通过两地的融合，也就是说广佛都市圈的形成是有基础的。对于整个佛山来说，融合跟形成将对整个市场发展发生很大的变化。下面，我从三个标题来进行发言。

图为佛山房地产业协会市场委员会主任骆仪克

[标题1]原来大家都知道，佛山对于整个广东来说是比较特殊的城市，原来佛山有五个小市，2003年整合之后变成一个大市，五个区。佛山在2003年之前，佛山的开发水平，开发商的状况都是以本地为主。本地的开发商大多数是一种很原始状况的开发商，水平相对比较低。2003年以后，特别是2002年中山的雅居乐在佛山拿了地，第一个进入佛山，原来的发展水平很低。发展很低也说明楼价很低，价格有很大的拉升空间。

　　我们看看历年的楼价。2006年3600元/平方米、2005年3060元/平方米、2004年2600元/平方米，也可以说，2003年时候楼价还是2000多一点，2003年是本地开发商为主，可以说整个市场处于比较低的水平，也可以说是初级水平。到了2004年，5个小城市合并变成五个区，从2004年开始整个佛山做了一个大的规划，也就是“2+5”的规划，2004年用了一年的时间，停止了报地、批地。两个100万人口的中心城区，5就是5个30-50万的中心城市，经过整合之后，通过2005、2006、2007差不多三年的建设，整个城市的面貌以及基础建设发生了很大的变化。

　　回过来看看，2007年的楼市如何呢？我刚才说2006年佛山的楼价还是3600元/平方米，1月份3800元/平方米，到了6月份4500元/平方米，到9月份上升了1400元/平方米，从6月份4500元/平方米到11月份6800元/平方米，短短半年时间升了2300元/平方米，可以说是不正常的。但是，为什么会出现这个问题呢？等一下会详细分析。

　　成交套数1月份成交4000多，到了6月份，5000多套，从套数来看，10个月时间基本上在一定幅度变动，也不会有很大的变化，成交的量是比较正常的，为什么这样说呢？其实是某个阶段推出的产品多，某一个阶段少，整个市场的消化量比较正常，没有出现像其它城市暴跌、或者暴升的状况。

　　(1)成交金额。1-10月份351亿，各个区有升有跌，特别是顺德，成交金额增长很大，增长24%，三水增长200%，禅城降了。

　　(2)成交均价对比。整个佛山市1-11月份，价钱是4884元/平方米，2006年是3600元/平方米，升幅35%，它的构成主要是南海跟禅城。刚才说了，也是得益于广州跟佛山联动(融合)，禅城和南海是第一个收益点，其它相对来说单价比较低。

　　(3)住宅成交面积。整个佛山来说，面积是明年增加，到了2006年，佛山总的销售面积已经超过深圳，今年1-11月份，719万平方米，比较接近广州。整个房产户均面积对比，这几年没有什么变化，主要是原来有很大的特点，佛山主要都是本地消化为主，跟其它城市不一样，跟深圳或者上海、北京不一样。但是这两年，接近广州部分，主要是广州人消费。面积没有很大的变化，基本上稳定在130左右，说明以前楼价比较低，可以承受很高面积的消费。2006年，有一个统计，广州人均收入2万左右，佛山大概1.9万，可以说，两个城市人均收入差不多，所以说佛山户型面积达一点都可以承受。

下面通过一些数据，做一个热点区域楼市特点分析，一个是桂城，一个是禅城。

　　(07年1-11月禅城区成交均价走势图)中心城区价格迅速攀升，带动整体楼价价格拉升，为什么这样说呢？禅城，年初还是4567元/平方米，到了不到10个月时间升了1倍。原来有一些四、五千的房子，到了年底一万卖出去，不是炒楼，而是投资。禅城为什么出现这种状况呢？第一个，整个禅城城市面貌可以说是进行了规划，特别是外地开发商带动，他们的产品、理念、素质，觉得值这个价。刚才说了，其实佛山人年均收入1.9万(统计数据)。

　　另外一个比较敏感的是桂城，对于中心城区来说同在一个大的区域，楼价基本比较接近，但是跟禅城有一点区别，但是它的上升势头可能比禅城更快。年初的时候是4700，一直升到7000。同时，它们的成交套数在一定范围内不会有很大的波动，曲线比较平。为什么会多一点，少一点呢？主要是受推出数量的影响，而不是受市场影响。

　　从禅城和桂城两个城市楼价的变化来看，可以说是不正常，不理性。为什么这样说呢？有一些楼盘值这个价格，比如综合素质很高的有八千块钱，但是有一些楼盘只值五千块钱，当别人升到八千、一万，它也提到七、八千，其实素质不具备，但是受市场的影响，它也提高了。

　　[标题2]原来本地起点那么低，众多外来品牌发展，使外来发展商增加了信心，最后赚了很多钱。

　　我做了很多跟踪调查，目前进入佛山的外地品牌发展商进入佛山的有20多家。我做了一个初步的统计，外地开发商20多家，圈地约合16837亩地，现在已开发的6739亩，待开发10098亩。做一个匡算，按照容积率2.0，可以供应商品房2245万平方米，其中已开发的899万平方米，待开发面积1346万平方米。刚才讲，每年消化800万左右，待开发可供佛山两年的消化。

　　(外来发展商进驻佛山具体情况图)大的开发商不是一块、一块地的拿，而是几块地一起拿。特别是30号，香港瑞安拿了一块地在禅城旧区改造54万平方米，75亿成交。

　　[标题3]广佛都市圈逐渐融合，加快佛山城市化进程，带旺楼市。广佛都市圈的形成，不是很简单的形成，而是有一个历史、地缘的原因。

　　(1)产业经济，比如说，在桂城成立了广东金融高薪技术经济服务区落户千灯湖，引入银行业下游企业，作为中心的商务区，也是一个比较大的项目。另外一个是总部经济形成。这几年，由于佛山市整个城市的改造，以及路网的建设，整个佛山城市价值提升了，很多第二产业，像比较大的企业，山区或者外地迁移，但是保留一个总部。比如佛山陶瓷，占了全国的30%，生产不在佛山，但是总部在佛山。产业经济对于城市增加了第三产业的比例。

　　(2)交通接轨。a、广佛地铁10年开通，两个城市无缝接轨。b、佛山一环、珠二环西线(九江至花都段)开通。

　　(3)三改启动，对房地产起了很重要的拉动作用。路网提高、改造了，跟外界畅通了，低价也提升了。原来城市区、旧圈已经不适应经济诚实的发展。a、村改。b、旧物业改造。c、旧城区改造：东华里改造、“优二进三”。通过市政府、区政府出台三改项目的改造，也可以说，整个市场把低产值的企业搬出价值高的低端，第三比例产业增加，拉动了整个城市的面貌。东华里改造，对城市的提升，跟广州的距离会拉近，慢慢两个城市会融合在一起。“优二进三”，对整个产业结构，对整个佛山楼市增加了刚性的需求，对于城市化的发展起了很大的作用。

　　最后一点，讲一讲2008年对于整个佛山楼市来说，我认为今年下半年开始一些不理性的因素，使得整个楼市疯狂，楼价飞涨，一个月涨一千块，这样的神话在2008年不会出现了。为什么这样说呢？毕竟开发商在慢慢的变得理性，政府变得理性，消费者也慢慢变得理性，其中很大的因素，之前有很多股市赚了很多钱。另外，他们看着楼市每个月暴涨，会去投资，有一个“羊群效应”。整个2008年佛山楼市高端有一些调整，中低端有一些提升，对于大多数都是中高端楼盘，会保持2007年的价格，但是不会出现2007年下半年的飞涨，保持2007年的水平。今天我的发言到这里，谢谢！

　　主持人：非常感谢骆主任对佛山市场的分析！

                                                                                             来源:佛山信息网